W ostatnim czasie, w związku z nowelizacją  ustawy O Kształtowaniu Ustroju rolnego wiele osób chcących sprzedać lub kupić grunt rolny ma szereg wątpliwości: Czym jest grunt rolny? Kto może kupić taki grunt? W poniższym artykule postaram się wyjaśnić wątpliwe kwestie związane z obrotem gruntami rolnymi.

 

Grunt rolny ( ziemia rolna, nieruchomość rolna)

 

       Czym jest grunt rolny? Przede wszystkim grunt rolny to taki grunt na którym prowadzi się lub można prowadzić działalność rolniczą (uprawa roślin, hodowla, przetwórstwo itd.). Jeśli dla terenu, na którym położony jest interesujący nas grunt powstał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wtedy, aby uznać go za rolny, musi on być przeznczony bezpośrednio na produkcję rolną. Grunt rolny może być oznaczony przykładowo jako grunty orne, łąki, nieużytki.

 

Rolnik indywidualny

 

         Co do zasady ziemię rolną może kupić rolnik indywidualny. Rolnik indywidualny to osoba, która:

- jest właścicielem lub dzierżawcą użytków rolnych nieprzekraczających powierzchni 300 ha, - posiada kwalifikacje rolnicze,

- mieszka w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego,

- prowadzi gospodarstwo rolne przynajmniej 5 lat.

 

Wyjątki

 

           W sytuacji, gdy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczono grunt rolny na cele inne niż rolne do dnia 30 kwietnia 2016 roku, wtedy, w stosunku do terenu, który jest objęty planem, nie występują ograniczenia - można nim rozporządzać wedle woli właściciela nawet wtedy, gdy nadal jest używana do produkcji rolnej. Jeżeli jednak chociaż część działki będzie stanowić tereny pod produkcję rolną w planie zagospodarowania przestrzennego – wtedy cała działka będzie stanowić grunt rolny i podlegać ograniczeniom.

         W sytuacji, gdy nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wystarczy decyzja o warunkach zabudowy wydana przed dniem 30 kwietnia 2016 roku. Decyzja musi być ważna. 

         Ograniczeniami w obrocie nieruchomościami rolnymi nie są objęte również kościoły i związki wyznaniowe.

          Kolejnym wyjątkiem są działki, których powierzchnia jest mniejsza lub równa 0,3 ha (trzy tysiące metrów kwadratowych). Taką działkę możemy zbywać/nabywać bez ograniczeń.

          Co więcej, działki o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha (pięć tysięcy metrów kwadratowych) mogą być zbywane bez ograniczeń pod warunkiem, że najpóźniej w dniu 30 kwietnia 2016 roku znajdowały się na niej budynek mieszkalny i obiekty, które przestały być używane do produkcji rolnej.

          Osoba, która względem sprzedającego jest osoba bliską - dziadkiem, rodzicem, rodzeństwem, wnukiem, dzieckiem bądź małżonkiem – może bez przeszkód, w formie umowy sprzedaży, darowizny albo innej, nabyć od tej osoby grunt rolny – nawet jeśli nie jest rolnikiem.

          Właściciel gruntu rolnego może jednak zapisać w spadku swoją własność każdemu, bez ograniczeń co do stopnia pokrewieństwa. W tym miejscu warto podkreślić, że w niektórych sytuacjach, kiedy spadkobierca nie jest osobą bliską spadkodawcy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może wykupić zapisaną w spadku ziemię rolną.

 

Zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR)

 

         Poza wyżej wymienionymi wyjątkami istnieją jeszcze dwie sytuacje, w których kupujący grunt rolny nie musi być rolnikiem indywidualnym, ani osobą bliską sprzedającego. Jest to jednak możliwe tylko jeśli zostanie na tę transakcję wydana zgoda Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

         Osoba, która jeszcze nie jest rolnikiem indywidualnym, ale zamierza założyć gospodarstwo rodzinne, może złożyć wniosek o wydanie zgody na nabycie przez nią gruntu rolnego do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, jednakże musi ona zobowiązać się do właściwego prowadzenia gospodarstwa, wykazać, że posiada wykształcenie/doświadczenie rolnicze i zagwarantować, że będzie zamieszkiwał na danym terenie przez 5 lat.

         Jeśli osoba, która chce grunt sprzedać, nie jest w stanie znaleźć chętnej osoby, która wedle wyżej wymienionej ustawy może kupić ziemie rolną, wtedy może wystąpić z wnioskiem o wydanie zgody na zbycie nieruchomości innej niż rolnikowi indywidualnemu. Musi on przedstawić dowód, że pomimo prób, nie udało mu się znaleźć kupca. We wniosku trzeba również wykazać, że przyszły właściciel daje rękojmie właściwego prowadzenia działalności rolniczej, w szczególności, posiada odpowiednie doświadczenie bądź wykształcenie rolnicze.

 

Zgoda Sądu

 

         Osoba, która nabyła grunt rolny, ma obowiązek spełnić następujące obowiązki: przez 10 lat musi prowadzić gospodarstwo rolne i w tym czasie nie może ziemi ani sprzedać, ani oddać w dzierżawę. Osoba, która z jakiś względów nie jest w stanie spełnić tych obowiązków może zostać z nich zwolniona przez Sąd. W takiej sytuacji, jeśli właściciel chce grunt sprzedać, również musi uzyskać na to zgodę Sądu. Warto podkreślić, że tylko w wyjątkowych sytuacjach, takich jak przykładowo wypadek uniemożliwiający pracę w gospodarstwie sąd może wydać zwolnienie z obowiązków wyżej wymienionych i zgodę na sprzedaż gruntu.

         Osoba bliska sprzedawcy nie musi prowadzić gospodarstwa rolnego i może ją sprzedać lub wydzierżawić, kiedy uzna to za słuszne.

Kto może kupić ziemię rolną?