Założenie rodziny jest doniosłym, jeśli nie najdonioślejszym wydarzeniem w życiu człowieka. Każda rodzina, aby móc swobodnie się rozwijać, musi mieć miejsce w którym będzie tworzyć swoje ognisko domowe. Niektóre małżeństwa decydują się na zakup mieszkania, inne na zakup lub budowę domu. Co zmienia się po zawarciu małżeństwa? Z pewnością wiele, ja natomiast spróbuję odpowiedzieć na pytania, w jaki sposób zmienia się sytuacja prawna małżonków w odniesieniu do nabywania/zbywania nieruchomości.

 

Zakup/sprzedaż nieruchomości w trakcie trwania małżeństwa

        Wraz z zawarciem małżeństwa stoimy przed następującymi dylematami: czy majątek każdego z małżonków będzie majątkiem wspólnym? Czy każdy z małżonków może mieć odrębny majątek i działać tylko na swój rachunek? Czy możemy, jako małżonkowie, posiadać część majątku na wyłączną własność, a część mieć wspólną?

        Podstawową kwestią po zawarciu małżeństwa jest majątkowy ustrój małżeński. Majątkowy ustrój małżeński jest to nic innego jak całość relacji prawnych pomiędzy małżonkami mający na celu regulowanie kwestii majątkowych między małżonkami i innymi podmiotami.

        Majątkowy ustrój małżeński może być: ustawowy, umowny (rozszerzona wspólność ustawowa, rozdzielność majątkowa i rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków) i przymusowy.

 

Ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej

         Najpowszechniejszym ustrojem małżeńskim występującym w Polsce jest ustawowy ustrój wspólności małżeńskiej. Ustrój ten powstaje przy zawarciu małżeństwa z mocy prawa, co oznacza, że jeśli nie zawieraliśmy umowy w kwestiach majątkowych ze swoim małżonkiem przed notariuszem, wtedy obowiązywać nas będą zasady ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. W tym ustroju wszystkie przedmioty nabyte w trakcie trwania małżeństwa wchodzą do „wspólnej puli” majątku.

Każdy z małżonków jest uprawniony do korzystania z całości majątku, przykładowo: małżeństwo kupiło dom. Nie występują tu żadne udziały - każdy z małżonków jest właścicielem całości domu, wspólnie z drugim małżonkiem.

        Jeśli natomiast jeden ze współmałżonków nabył nieruchomość przed zawarciem małżeństwa, wtedy wchodzi ona do jego majątku osobistego.

 

Wyjątki

        Od reguły, w myśl której wszystkie przedmioty nabyte w trakcie trwania małżeństwa wchodzą do majątku wspólnego istnieją pewne wyjątki: majątek nabyty przed zawarciem małżeństwa jest majątkiem osobistym każdego z małżonków, a więc może rozporządzać nim wedle uznania, bez zgody współmałżonka.

        Kolejnym wyjątkiem objęte są przedmioty nabyte w drodze dziedziczenia, darowizny i zapisu. Jeśli ktoś dostał cokolwiek w drodze testamentu, umowy darowizny czy zapisu, wtedy nabyty przedmiot trafia do jego majątku osobistego, chyba że spadkodawca, darujący, wyraźnie zaznaczył w testamencie lub umowie darowizny, że przedmioty mają trafić do majątku wspólnego małżonków. Brak takiego zapisu powoduje, że nabyty w ten sposób majątek trafia do majątku osobistego jednego z małżonków. W wypadku dziedziczenia ustawowego, czyli w sytuacji, gdy spadkodawca nie zostawił po sobie ważnego testamentu, zawsze dziedziczy tylko ten małżonek, który został powołany do spadku w drodze ustawy i nabyty w ten sposób majątek trafia do jego majątku osobistego.

        Ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej rodzi daleko idące konsekwencje prawne: w odniesieniu do nieruchomości, nie możemy zbyć/nabyć nieruchomości bez zgody drugiego małżonka. Aby transakcja doszła do skutku współmałżonkowie muszą złożyć oświadczenia razem przed notariuszem, albo zgoda drugiego małżonka na dokonanie transakcji musi być wyrażona w formie aktu notarialnego. Dokonanie transakcji bez udziału bądź zgody współmałżonka w formie aktu notarialnego powoduje nieważność umowy kupna/sprzedaży nieruchomości.

 

Umowny małżeński ustrój majątkowy

        Poza ustrojem ustawowym, który powstaje z mocy prawa i nie musimy zrobić nic dodatkowego, aby ten ustrój wraz z zawarciem małżeństwa między małżonkami powstał, istnieją jeszcze umowne ustroje majątkowe małżeńskie. Aby powstał umowny ustrój majątkowy małżeński niezbędne jest zawarcie umowy przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Umowę taką możemy zawrzeć/zmienić/rozwiązać w każdym momencie. Istnieją cztery typy umownych ustrojów majątkowych:

 

Rozszerzona Wspólność Ustawowa

        Współmałżonkowie mogą w drodze umowy przed notariuszem rozszerzyć wspólność ustawową o przedmioty, które w ustroju majątkowym ustawowym małżeńskim wchodziłyby do majątku osobistego jednego ze współmałżonków. Przykładowo: jeden z małżonków otrzymał spadek z mocy ustawy. Odziedziczył mieszkanie. Mieszkanie to będzie należało do jego majątku osobistego. Przez umowę rozszerzającą wspólność ustawową zawartą ze swoim małżonkiem przed notariuszem może on „ przenieść” odziedziczone mieszkanie z „puli” swojego majątku osobistego do „puli” majątku wspólnego jego i jego małżonka.

 

Rozdzielność majątkowa

 

           Umową przed notariuszem możemy postanowić, że ustawowa wspólność majątkowa zostanie zamieniona na rozdzielność majątkową. Jeśli taka umowa została zawarta wszystkie składniki majątku przestają być majątkiem wspólnym małżonków, natomiast stają się oni współwłaścicielami składników majątku w częściach ułamkowych. Przykład: małżeństwo, które posiadało jedynie mieszkanie, zmieniło ustawową wspólność majątkową na rozdzielność majątkową. Od chwili zawarcia umowy o rozdzielność majątkową przed notariuszem każdy z małżonków staje się współwłaścicielem mieszkania w ułamku wynoszącym ½.

 Umowę taką możemy zawrzeć już przed zawarciem małżeństwa i wtedy nazywamy ją intercyzą.

          Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej możemy zawrzeć przed notariuszem umowę o podział majątku wspólnego i ustalić, że jeden ze składników majątku trafi do jednego ze współmałżonków, inny zaś do drugiego. Przykład: małżeństwo posiadało mieszkanie i trzy samochody ciężarowe. Małżonkowie postanowili w umowie o podział majątku wspólnego, że jednemu ze współmałżonków przypadnie na własność mieszkanie, drugiemu zaś przypadną trzy samochody ciężarowe.

 

Rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków

        Różni się od rozdzielności majątkowej tylko tym, że chroni tego z małżonków, który z racji pełnienia obowiązków domowych, bądź sytuacji szczególnej, takiej jak choroba, nie mógł podjąć działalności zarobkowej lub mógł ją podjąć tylko w ograniczonym zakresie i jego majątek nie powiększał się, lub powiększał się w mniejszym stopniu, niż majątek współmałżonka. W trakcie trwania tego ustroju majątkowego nie różni się on praktycznie niczym od zwykłej rozdzielności majątkowej, ale po ustaniu ustroju rozdzielności majątkowej z wyrównaniem dorobków, ten współmałżonek, którego majątek jest mniejszy od drugiego małżonka, może żądać od współmałżonka wyrównania tych majątków.

 

Przymusowy ustrój majątkowy małżeński

       W niektórych sytuacjach, z ważnych powodów Sąd może ustanowić na wniosek jednego ze współmałżonków rozdzielność majątkową. Powstaje na mocy orzeczenia sądu, w wypadku gdy drugi ze współmałżonków zostanie ubezwłasnowolniony, ogłosi upadłość albo zostanie orzeczona separacja między małżonkami. Powstaje ona w dniu oznaczonym w orzeczeniu sądowym.

 

Małżeństwo a zakup/sprzedaż nieruchomości