W wyniku rozwoju polskich miast, generalnemu trendowi migracji ludzi ze wsi do miast, czy mniejszych ośrodków miejskich do większych, ze względu na duże i ciągle zwiększające się różnice ekonomiczne, społeczne, funkcjonalne między ośrodkami, dużą zmienność rynku pracy, a także różnicowanie się potrzeb mieszkańców odnośnie wielkości i lokalizacji nieruchomości rodzi się potrzeba rozszerzania miast o tereny, które podlegać będą urbanizacji, a co za tym idzie rodzi się potrzeba wydzielania coraz większej liczby nieruchomości i zmiany zastosowania danego gruntu.

 

Czym jest podział nieruchomości?

 

            Podział nieruchomości to nic innego jak podzielenie działki na dwie lub więcej mniejszych działek. Podziału nieruchomości można dokonać na podstawie wniosku właściciela działki albo osoby, która ma w tym interes prawny, czyli na przykład wieczystego użytkownika.

           Podział nieruchomości może służyć różnym celom, przykładowo współwłaściciele działki na którym stoją dwa domy mogą postanowić, że rozdzielą ją między siebie, albo właściciel dużej działki budowlanej postanawia podzielić ją na kilka mniejszych, ponieważ w danej okolicy poszukiwane są mniejsze i będzie je mógł łatwiej sprzedać, albo właściciel postanawia sprzedać jedynie część ze swojej działki a resztę zostawić dla siebie. Motywacje osób dokonujących podziału są różne.

          W niektórych sytuacjach może wystąpić podział z urzędu. Przykładowo dzieje się tak, kiedy podział jest niezbędny ze względu na realizacje celów publicznych.

         Poza sytuacjami wyżej wymienionymi istnieje jeszcze sądowy podział nieruchomości. Zachodzi on jedynie wtedy, gdy jest niezbędny do rozstrzygnięcia sprawy głównej, na przykład przy sprawie o zniesienie współwłasności.

         W tym miejscu warto podkreślić, że istnieją różne ograniczenia w tym zakresie i nie każda działka może ulec podziałowi.

 

Jak przebiega podział nieruchomości budowlanej?

 

         Działka budowlana to nic innego jak zabudowana, bądź przeznaczona pod zabudowę działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

         Aby dokonać podziału niezbędne jest przeprowadzenie szeregu prac: geodezyjnych, ewidencyjnych i prawnych. Postaram się przedstawić jak taki proces przebiega.

 

Procedura

 

Wstępny plan

 

         Pierwszym etapem jest przygotowanie wstępnego planu podziału nieruchomości na mapie zasadniczej lub mapie katastralnej wraz z zaznaczonymi niezbędnymi elementami zagospodarowania terenu. Aby uzyskać mapy, musimy udać się do starostwa, na terenie którego znajduje się działka.

         Wstępny plan podziału możemy stworzyć samemu, jednak jest to na tyle skomplikowane, że większość osób dokonujących podziału zleca to geodecie.

 

Wniosek o zaopiniowanie planu podziału

 

         Wniosek ten składa się we właściwym dla położenia dzielonej własności urzędzie gminy/miasta. Na podstawie tego wniosku wójt/burmistrz/prezydent miasta ocenia, czy można dokonać planowanego podziału w sposób określony przez osobę, która złożyła wniosek.

Do wniosku należy dołączyć:

  1. Aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków, który uzyskuje się we właściwym urzędzie starostwa
  2. Jeżeli dla danego terenu nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego trzeba załączyć kopię decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
  3. Dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis księgi wieczystej)
  4. Trzy kopie projektu

 

Projekt podziału nieruchomości

 

           Jeżeli nasz wniosek o zaopiniowanie planu podziału został zaopiniowany pozytywnie, wtedy możemy przejść do kolejnego etapu jakim jest przygotowanie projektu podziału nieruchomości.

          Przygotowanie projektu podziału musi zostać powierzone geodecie, który posiada niezbędne uprawnienia do dokonywania rozgraniczeń, podziałów i sporządzania dokumentacji do celów prawnych.

          Po opracowaniu projektu podziału geodeta składa je we właściwym urzędzie gminy/miasta i jeśli dokumenty zostaną przez urząd przyjęte, będą stanowić podstawę do wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału.

 

Wniosek o podział nieruchomości

 

          Jeśli wszystkie poprzednie etapy zostały przeprowadzone, należy złożyć wniosek o podział nieruchomości do właściwego wójta, burmistrza, prezydenta miasta wraz z następującymi załącznikami:

 

  1. Wypis z rejestru i kopie mapy katastralnej nieruchomości, która ma zostać podzielona. Dokumenty te uzyskuje się we właściwym dla położenia własności urzędzie
  2. Dokumenty, które pozwolą potwierdzić tytuł prawny do nieruchomości (na przykład księga wieczysta)
  3. Jeśli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków – wtedy potrzebujemy pozwolenia na podział od Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków
  4. Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeśli na terenie, na którym znajduje się nieruchomość nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzję tę wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta.
  5. Wstępny projekt podziału przygotowany przez uprawnionego geodetę
  6. Mapa z projektem podziału
  7. Protokół z przyjęcia granic nieruchomości
  8. Wykaz zmian gruntowych
  9. W sytuacji gdy oznaczenie działek w księdze wieczystej jest inne od oznaczenia w katastrze nieruchomości musimy złożyć także wykaz synchronizacyjny.
  10. Protokół z przyjęcia granic podpisany przez właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości dzielonej oraz właścicieli/użytkowników wieczystych działek sąsiednich

 

         Po złożeniu wniosku wraz załącznikami do właściwego urzędu gminy/miasta organ, do którego skierowany został wniosek ma obowiązek stwierdzić, czy przedstawiony podział jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeżeli dla danego terenu został uchwalony.

 

Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości

       Postępowanie o podział kończy się, gdy decyzja zatwierdzająca podział staje się ostateczna, czyli wtedy, kiedy nie można się już od niej odwołać. W tym wypadku powstają w sferze prawnej osobne działki, dla których można założyć osobne księgi wieczyste i mogą zostać zbyte różnym podmiotom, a podział został dokonany.

Podział nieruchomości budowlanych