W obrocie prawnym nieruchomości funkcjonują różne ich typy: działki, domy, mieszkania, lokale usługowe, grunty rolne. Często osoby, które chcą sprzedać/kupić daną nieruchomość napotykają na następującą przeszkodę: wymarzona nieruchomość obciążona jest hipoteką. Wiele osób pyta się, czy można takie nieruchomości zbywać/nabywać? Nieruchomości z hipoteką można nabywać i zbywać tak jak te, które są wolne od obciążeń. W tym artykule postaram się wyjaśnić, w jaki sposób bezpiecznie przeprowadzić taką transakcję.

 

Czym właściwie jest hipoteka na nieruchomości?

 

             Zanim przedstawię, w jaki sposób można sprzedać/kupić nieruchomość obciążoną hipoteką, najpierw konieczne jest wyjaśnić, czym jest hipoteka. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość albo wybrane prawo, takie jak własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Jego celem jest zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z różnych stosunków prawnych, na przykład z umowy kredytowej.

             Dzięki hipotece wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń z obciążonej nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami, którzy nie są wpisani jako wierzyciele hipoteczni w księdze wieczystej nieruchomości lub zostali wpisani później, a także przed wierzycielami osobistymi dłużnika (właściciela nieruchomości). W potocznym rozumieniu hipotekę określa się często jako dług ciążący na konkretnej rzeczy (nieruchomości).

            Hipoteka wpisywana jest w dziale IV księgi wieczystej obciążonej nieruchomości. Określa się tam wysokość obciążenia i jego rodzaj, a także dane podmiotu, na rzecz którego jest wpisana. Z praktyki wynika, że najczęściej wierzycielem hipotecznym jest bank, a w następnej kolejności Zakład Ubezpieczeń Społecznych, KRUS i urząd skarbowy. Mogą też być nim inne podmioty jak i osoby fizyczne.

             Przed zakupem nieruchomości trzeba sprawdzić jej stan prawny przez przejrzenie treści księgi wieczystej. Możemy jako kupujący zrobić to sami. Jako że przeprowadzenie umowy sprzedaży nieruchomości musi odbywać się w formie aktu notarialnego stan prawny nieruchomości zostanie też sprawdzony przez notariusza przeprowadzającego umowę sprzedaży.

              Po pozyskaniu informacji, że nieruchomość jest obciążona hipoteką kolejnym krokiem jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej i w tym zakresie mamy szereg opcji.

 

 

Spłata hipoteki przez właściciela nieruchomości

 

            Najbardziej komfortową sytuacją dla kupującego nieruchomość jest spłata hipoteki przez właściciela z własnych środków. W tej sytuacji, po dokonaniu spłaty, wierzyciel, którym najczęściej jest bank, wystawi zaświadczenie, z którego wynikać będzie, że hipoteka została spłacona.

            Poza tym koniecznym elementem zaświadczenia jest zgoda na wykreślenie hipoteki. Takie zaświadczenie jest dla sądu podstawą do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Składamy go do Sądu, w którym prowadzona jest księga wieczysta nieruchomości, którą chcemy sprzedać.

           Wszelkie czynności związane z wykreśleniem hipoteki możemy także zostawić notariuszowi, który wykona te czynności w ramach umowy sprzedaży nieruchomości, a zaświadczenie wierzyciela przedkłada się w kancelarii, w której będzie dokonywana transakcja. Notariusz dołączy je do aktu notarialnego i prześle do sądu, który prowadzi naszą księgę wieczystą.

          Takie rozwiązanie jest najlepsze z perspektywy kupującego, ponieważ nie ma w ogóle do czynienia z hipoteką, gdyż zostaje ona spłacona przed zakupem, jednak z praktyki wynika, że jest ono najrzadsze, ponieważ sprzedający musi użyć środków własnych przed transakcją, a często ich w pełnej kwocie nie ma.

 

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

 

           Często zdarza się, że strony umowy sprzedaży postanawiają, że nieruchomość zostanie sprzedana razem z hipoteką. Wtedy dług hipoteczny przejdzie na kupującego i on będzie miał obowiązek spłacić obciążenie. W wypadku tej opcji konieczne jest dostarczenie zaświadczenia wydanego przez wierzyciela hipotecznego (np. bank), które ma być wystawione na dzień podpisywania umowy sprzedaży. Określa się w nim bieżącą kwotę zadłużenia, promesa banku na wykreślenie hipoteki po spłacie długu oraz numer rachunku bankowego, na który trzeba wpłacić środki na spłatę hipoteki.

           Notariusz w akcie notarialnym zawiera wtedy warunki spłaty zadłużenia, a w szczególności jaka część z kwoty, która jest wypłacana sprzedającemu, a jaka wierzycielowi hipotecznemu.

           Warto podkreślić, że rozwiązanie to ma taką zaletę, że kupujący przejmuje w pełni kontrole nad tym, czy pieniądze trafią do tego, na kogo wpisana jest hipoteka.

 

Wykreślenie hipoteki przez wypłatę zadatku

 

           Dość częstym rozwiązaniem problemu hipoteki jest zawarcie umowy przedwstępnej między kupującym a sprzedającym, z której wynika, że kupujący wpłacają sprzedającym kwotę potrzebną do spłaty zadłużenia hipotecznego jako zadatek i zobowiązują ich do spłaty zadłużenia hipotecznego. W tym wypadku, po spłacie hipoteki i przedstawieniu zaświadczenia o tym fakcie wydanym przez wierzyciela wpis hipoteczny zostaje wykreślony z księgi wieczystej.

           W sytuacji, gdy sprzedający nie spłaci hipoteki, pomimo że tak się umówił w umowie przedwstępnej, kupujący może skutecznie od niego żądać zwrotu podwójnego zadatku.

Jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego albo podpisy pod nią zostały notarialnie poświadczone, wtedy możemy złożyć wniosek, o wpis roszczenia o spłatę hipoteki w kwocie zadatku do księgi wieczystej nieruchomości, wynikającą z tej umowy.

 

Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką a kredyt

 

Jako że nieruchomości są stosunkowo drogie, osoby, które chcą dokonać zakupu często posiłkują się kredytem hipotecznym. W tym wypadku kredytodawca spłaca zadłużenie hipoteczne ciążące na nieruchomości. Odbywa się to przez przelew środków na rachunek bankowy banku, na rzecz którego była wpisana hipoteka, a resztę kwoty przelewa na rachunek bankowy sprzedającego nieruchomość. W tym wypadku wszelkie szczegóły transakcji i spłaty muszą być precyzyjnie określone w akcie notarialnym. W wyniku tych operacji będzie wykreślenie poprzedniego wpisu hipotecznego i wpisanie nowego, który będzie określał jako wierzyciela bank, który udzielił nam kredytu na zakup nieruchomości.

W wypadku kredytów walutowych bardzo ważne jest wzięcie pod uwagę średniego kursu NBP na dzień, w którym umowa ma zostać zawarta.

 

Sprzedaż nieruchomości a spłacona i niewykreślona hipoteka

 

           W przypadku niektórych nieruchomości wpis w księdze wieczystej hipoteki nie zawsze musi oznaczać, że nieruchomość jest obciążona, gdyż hipotekę wykreśla się na wniosek właściciela nieruchomości, który po spłacie kredytu albo innej wierzytelności może zapomnieć o jej wykreśleniu. Jeśli została już spłacona, wtedy przez złożenie właściwego wniosku wraz z zezwoleniem na wykreślenie hipoteki do sądu, który prowadzi księgę wieczystą można ją wykreślić w dowolnej chwili.

 

 

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką